Enregistrer un bien secondaire ou d'investissement sur Airbnb à Bruxelles

Tout propriétaire ou exploitant d'un bien immobilier en Région de Bruxelles-Capitale qui n'y est pas domicilié et souhaite le proposer en location touristique doit s'enregistrer auprès de BEE dans la catégorie hébergement touristique hors résidence principale.

Cela concerne les biens secondaires (second logement), les biens d'investissement locatif, les studios indépendants et les appartements détenus via une société. Si vous êtes locataire principal avec un bail commercial ou professionnel, vous êtes également concerné.

Contrairement à la résidence principale, il n'y a pas de limite de 120 nuitées pour un bien secondaire. En revanche, les exigences urbanistiques sont plus strictes.

L'enregistrement d'un bien secondaire nécessite une préparation plus poussée qu'une résidence principale. Voici les étapes clés.

1. Vérifier l'affectation urbanistique: demandez le certificat d'urbanisme n°2 auprès de votre commune. L'affectation du bien au PRAS (Plan Régional d'Affectation du Sol) doit autoriser l'hébergement touristique. Si le bien est affecté au logement, un changement d'affectation peut être requis.
2. Obtenir un permis de changement d'affectation (si nécessaire) : si l'affectation actuelle ne couvre pas l'hébergement touristique, vous devez introduire une demande de permis d'urbanisme. Délai : 3 à 6 mois.
3. Vérifier le règlement de copropriété: de nombreuses copropriétés bruxelloises interdisent ou restreignent la location courte durée. Une clause d'habitation bourgeoise stricte peut bloquer votre projet.
4. Obtenir l'attestation de sécurité incendie : contactez le SIAMU pour planifier une inspection. Délai moyen : 4 à 8 semaines.
5. Soumettre le formulaire BEE complet : via le portail MyBEE, avec tous les documents requis en pièces jointes.
6. Recevoir votre numéro d'enregistrement: délai de traitement de 30 à 60 jours ouvrables pour un bien secondaire (plus long qu'une résidence principale en raison des vérifications urbanistiques).

C'est le principal obstacle pour les biens secondaires. Le PRASdéfinit l'usage autorisé de chaque parcelle à Bruxelles. Un bien affecté au « logement » ne peut pas être utilisé comme hébergement touristique permanent sans changement d'affectation.

Le certificat d'urbanisme n°2vous permet de savoir précisément quelle affectation s'applique à votre bien et si l'hébergement touristique y est autorisé. Coût : environ 75 EUR. Délai : 45 à 75 jours.

Si un changement d'affectation est nécessaire, vous devrez déposer une demande de permis d'urbanisme auprès de votre commune. Cette procédure implique une enquête publique et peut prendre 3 à 6 mois. L'aide d'un architecte est recommandée.

Avant de lancer votre projet, consultez attentivement le règlement de copropriétéet les décisions d'assemblée générale.

• Clause d'habitation bourgeoise simple : autorise généralement les activités professionnelles discrètes, dont la location meublée touristique.
• Clause d'habitation bourgeoise stricte: interdit toute activité autre que l'habitation, y compris la location touristique. Vous devrez obtenir une modification du règlement en assemblée générale (majorité qualifiée 4/5).
• Décisions AG récentes: vérifiez si des décisions ont été prises concernant la location courte durée, même si le règlement ne l'interdit pas explicitement.

Les dossiers de biens secondaires sont plus souvent refusés que ceux de résidences principales. Voici les erreurs à éviter.

• Ignorer l'affectation urbanistique: c'est la cause de refus n°1. Vérifiez avant de déposer votre dossier BEE, pas après.
• Sous-estimer la copropriété: un voisin peut signaler une infraction au règlement et bloquer votre activité, même si BEE a délivré l'enregistrement.
• Assurance inadaptée: une assurance habitation classique ne couvre pas l'exploitation touristique. Vous avez besoin d'une RC exploitation spécifique.
• Oublier la taxe de séjour : même sans limite de nuitées, chaque nuitée doit être déclarée à Bruxelles Fiscalité via MyTax.