Louer en copropriété à Bruxelles : accord de l'AG et règles à respecter

Tout propriétaire ou locataire d'un bien situé dans un immeuble en copropriété à Bruxelles qui souhaite le louer sur une plateforme de location courte durée (Airbnb, Booking.com, etc.) doit vérifier la compatibilité de cette activité avec les règles de la copropriété.

Cela concerne aussi bien les résidences principales que les biens secondaires. Même si BEE vous délivre un numéro d'enregistrement, celui-ci ne vaut pas autorisation de la copropriété. Les deux démarches sont indépendantes et cumulatives.

Si vous êtes propriétaire dans une maison individuelle sans copropriété, cette étape ne vous concerne pas.

La loi du 18 juin 2018 (réformant la loi sur la copropriété) donne aux copropriétés le droit de réglementer l'usage des parties privatives lorsqu'il affecte les parties communes ou la destination de l'immeuble.

• Clause d'habitation bourgeoise: de nombreux règlements contiennent une clause réservant les lots à l'habitation. La jurisprudence belge est divisée sur la question de savoir si la location Airbnb est compatible avec cette clause — certains juges l'interdisent, d'autres l'autorisent si elle reste occasionnelle.
• Clause d'interdiction explicite: certains règlements interdisent expressément la location touristique ou de courte durée. Dans ce cas, l'interdiction est opposable et l'AG n'a pas besoin de voter à nouveau.
• Silence du règlement: si le règlement ne mentionne pas la location courte durée, l'activité est en principe autorisée. Toutefois, l'AG peut voter une modification du règlement pour l'interdire ou l'encadrer.

Si votre règlement n'autorise pas explicitement la location courte durée, vous devez soumettre la question à l'assemblée générale.

• Inscrire le point à l'ordre du jour: envoyez une demande écrite au syndic au moins 3 semaines avant l'AG. Formulez clairement la demande : "Autorisation de la location touristique de courte durée dans l'immeuble".
• Majorité requise : la modification du règlement de copropriété nécessite une majorité des 3/4 des voix(art. 577-7 du Code civil). Si la clause modifie la destination de l'immeuble, la majorité des 4/5 peut être exigée.
• Préparer un argumentaire : présentez les mesures que vous prendrez pour limiter les nuisances (boîtier à clés, règlement intérieur pour voyageurs, assurance complémentaire, limite de bruit).
• Faire acter la décision au PV: si l'AG vote favorablement, le PV constitue votre preuve d'autorisation. Conservez-le précieusement — BEE peut le demander.

Voici le parcours complet pour louer légalement en copropriété à Bruxelles.

1. Lire le règlement de copropriété: recherchez les clauses relatives à l'usage des lots, l'habitation bourgeoise, et toute mention de location courte durée ou touristique.
2. Vérifier les PV des AG précédentes: une décision antérieure peut déjà autoriser ou interdire l'activité. Demandez au syndic l'accès aux PV des 3 dernières années.
3. Soumettre la question à l'AG si nécessaire : suivez la procédure décrite ci-dessus pour obtenir un vote favorable.
4. Informer le syndic: même si le règlement autorise la location, informez le syndic par écrit de votre activité. Fournissez votre numéro d'enregistrement BEE et vos coordonnées de contact.
5. Vérifier l'assurance copropriété: contactez le syndic pour confirmer que l'assurance de l'immeuble couvre l'activité touristique. Si ce n'est pas le cas, une extension peut être nécessaire.
6. Procéder à l'enregistrement BEE: une fois l'accord de la copropriété obtenu, complétez votre demande d'enregistrement auprès de Bruxelles Économie et Emploi.

Les erreurs les plus fréquentes des hôtes en copropriété à Bruxelles :

• Ignorer le règlement de copropriété: un enregistrement BEE valide ne protège pas contre une action du syndic ou d'un copropriétaire. Le juge de paix peut ordonner l'arrêt de l'activité et des dommages et intérêts.
• Ne pas anticiper les nuisances: bruit nocturne, passages fréquents dans les parties communes, mauvaise gestion des déchets. Ces problèmes sont la première cause de plaintes en copropriété et mènent à des votes d'interdiction.
• Sous-estimer la majorité requise: obtenir les 3/4 des voix n'est pas trivial. Préparez votre argumentaire et sondez les copropriétaires avant l'AG pour évaluer vos chances.
• Ne pas informer le syndic: même en l'absence d'interdiction, le défaut d'information peut être reproché et affaiblir votre position en cas de litige.