Verhuren in mede-eigendom in Brussel: akkoord van de AV en te respecteren regels

Elke eigenaar of huurder van een pand gelegen in een gebouw in mede-eigendom in Brussel die het wil verhuren via een kortverblijfplatform (Airbnb, Booking.com, enz.) moet de verenigbaarheid van deze activiteit met de regels van de mede-eigendom nagaan.

Dit betreft zowel hoofdverblijfplaatsen als tweede verblijven. Ook al levert BEW u een aangiftenummer af, dit nummer geldt niet als toestemming van de mede-eigendom. De twee procedures zijn onafhankelijk en cumulatief.

Als u eigenaar bent van een eengezinswoning zonder mede-eigendom, geldt deze stap niet voor u.

De wet van 18 juni 2018 (hervorming van de wet op de mede-eigendom) geeft de mede-eigendommen het recht om het gebruik van privatieve delen te regelen wanneer dit de gemeenschappelijke delen of de bestemming van het gebouw beïnvloedt.

• Clausule van burgerlijke bewoning: veel reglementen bevatten een clausule die de kavels voorbehoudt voor bewoning. De Belgische rechtspraak is verdeeld over de vraag of Airbnb-verhuur verenigbaar is met deze clausule — sommige rechters verbieden ze, andere laten ze toe wanneer ze occasioneel blijft.
• Clausule met uitdrukkelijk verbod: sommige reglementen verbieden uitdrukkelijk toeristische of kortverblijfverhuur. In dat geval is het verbod tegenwerpbaar en hoeft de AV niet opnieuw te stemmen.
• Stilzwijgen van het reglement: indien het reglement geen melding maakt van kortverblijfverhuur, is de activiteit in principe toegelaten. De AV kan echter een wijziging van het reglement stemmen om ze te verbieden of te omkaderen.

Als uw reglement de kortverblijfverhuur niet uitdrukkelijk toelaat, moet u de vraag voorleggen aan de algemene vergadering.

• Het punt op de agenda laten plaatsen: stuur een schriftelijk verzoek aan de syndicus ten minste 3 weken vóór de AV. Formuleer de vraag duidelijk: "Toestemming voor toeristische kortverblijfverhuur in het gebouw".
• Vereiste meerderheid: de wijziging van het reglement van mede-eigendom vereist een meerderheid van 3/4 van de stemmen (art. 3.88 Burgerlijk Wetboek). Indien de clausule de bestemming van het gebouw wijzigt, kan een gekwalificeerde meerderheid van 4/5 vereist zijn.
• Een argumentatie voorbereiden: presenteer de maatregelen die u zult nemen om hinder te beperken (sleutelkast, huishoudelijk reglement voor reizigers, bijkomende verzekering, geluidsbeperking).
• De beslissing laten akteren in het proces-verbaal: indien de AV gunstig stemt, vormt het PV uw bewijs van toestemming. Bewaar het zorgvuldig — BEW kan er om vragen.

Hier volgt het volledige traject om wettelijk te verhuren in mede-eigendom in Brussel.

1. Het reglement van mede-eigendom lezen: zoek naar clausules over het gebruik van de kavels, de burgerlijke bewoning, en elke vermelding van kortverblijf- of toeristische verhuur.
2. De PV's van de vorige AV's nakijken: een eerdere beslissing kan de activiteit reeds toelaten of verbieden. Vraag de syndicus om toegang tot de PV's van de laatste 3 jaar.
3. De vraag aan de AV voorleggen indien nodig: volg de hierboven beschreven procedure om een gunstige stemming te bekomen.
4. De syndicus informeren: zelfs als het reglement de verhuur toelaat, informeer de syndicus schriftelijk over uw activiteit. Bezorg uw BEW-aangiftenummer en uw contactgegevens.
5. De verzekering van de mede-eigendom controleren: neem contact op met de syndicus om te bevestigen dat de verzekering van het gebouw de toeristische activiteit dekt. Indien niet, kan een uitbreiding nodig zijn.
6. De BEW-aangifte indienen: zodra het akkoord van de mede-eigendom is bekomen, vervolledigt u uw aangifte bij Brussel Economie en Werkgelegenheid.

De meest frequente fouten van uitbaters in mede-eigendom in Brussel:

• Het reglement van mede-eigendom negeren: een geldige BEW-aangifte beschermt niet tegen een actie van de syndicus of van een mede-eigenaar. De vrederechter kan de stopzetting van de activiteit en schadevergoeding bevelen.
• De hinder niet anticiperen: nachtlawaai, frequente passages in de gemeenschappelijke delen, slechte afvalverwerking. Deze problemen zijn de voornaamste oorzaak van klachten in mede-eigendom en leiden tot verbodsstemmingen.
• De vereiste meerderheid onderschatten: 3/4 van de stemmen bekomen is niet vanzelfsprekend. Bereid uw argumentatie voor en peil bij de mede-eigenaars vóór de AV om uw kansen in te schatten.
• De syndicus niet informeren: zelfs zonder verbod kan het gebrek aan informatie u verweten worden en uw positie verzwakken bij een geschil.