Een niet-conform toeristisch logies in Brussel regulariseren

De regularisatie betreft elke Brusselse host die een toeristisch logies uitbaat in overtreding met de gewestelijke regelgeving. De meest voorkomende situaties zijn:

• Geen BEW-registratie: u verhuurt op Airbnb, Booking.com of een ander platform zonder uw registratienummer verkregen te hebben bij Brussel Economie en Werkgelegenheid.
• Ontbrekend DBDMH-brandveiligheidsattest: uw woning is nooit door de DBDMH geinspecteerd, of het attest is vervallen.
• Stedenbouwkundige niet-conformiteit: het goed heeft de bestemming wonen maar wordt uitgebaat als toeristisch logies zonder bestemmingswijziging (voor tweede goederen).
• Ontvangst van een boete of ingebrekestelling: BEW of de gemeente heeft u een inbreuk betekend en u wenst te regulariseren voor de situatie verergert.

Of de inbreuk nu vastgesteld werd bij een controle dan wel of u zichzelf spontaan in orde wenst te brengen, de procedure is dezelfde. Een vrijwillige regularisatie wordt in de regel beter ontvangen door de overheden.

De regularisatie uitstellen verergert systematisch de juridische en financiele situatie van de host.

• Cumulatieve boetes: elke dag van niet-conforme uitbating kan een aparte inbreuk vormen. De boetes lopen van 250 EUR tot 25 000 EUR en worden verhoogd in geval van recidive.
• Stopzettingsbevel: BEW kan de onmiddellijke stopzetting van de activiteit bevelen, met publicatie van de beslissing. Het niet naleven van dit bevel vormt een bijkomende inbreuk.
• Impact op de verzekering: bij een schadegeval tijdens een periode van niet-conforme uitbating kan uw verzekeraar de nietigheid van de dekking inroepen.
• Blokkering door de platformen: Airbnb en Booking.com schorsen sinds 2024 de advertenties zonder geldig registratienummer in Brussel.

Omgekeerd vormt een snelle en vrijwillige regularisatie een verzachtende omstandigheid bij een lopende administratieve procedure.

De regularisatie volgt een gestructureerd traject afhankelijk van de vastgestelde inbreuken. Hier zijn de stappen in volgorde van prioriteit.

1. De uitbating tijdelijk stopzetten: indien een boete of ingebrekestelling werd ontvangen, deactiveer dan onmiddellijk uw advertenties. Bewaar een bewijs (screenshot van de intrekking). Blijven verhuren tijdens de regularisatie vormt een verzwarende omstandigheid.
2. Het DBDMH-brandveiligheidsattest aanvragen: contacteer de DBDMH om een inspectie in te plannen. De gemiddelde termijn bedraagt 4 tot 8 weken. Maak uw woning klaar (rookmelders, brandblusser, evacuatieplan, noodverlichting).
3. De stedenbouwkundige situatie verifieren: vraag voor een tweede goed een stedenbouwkundig attest nr. 1 aan bij uw gemeente om de huidige bestemming te kennen. Is een bestemmingswijziging vereist, schakel dan een architect in voor het vergunningsdossier.
4. De BEW-registratieaanvraag indienen: zodra de voorwaarden vervuld zijn (brand + stedenbouw), vul het MyBEW- formulier in met alle bewijsstukken.
5. Met BEW communiceren over de lopende procedure: indien een boete betekend werd, breng BEW op de hoogte van uw regularisatiestappen. Voeg de bewijzen van stopzetting van de activiteit en de ontvangstbewijzen van uw lopende aanvragen toe.

Het regularisatiebudget hangt af van de omvang van de te corrigeren niet-conformiteiten.

• DBDMH-brandveiligheidsattest: de inspectie is gratis, maar de in-overeenstemmingbrenging (rookmelders, brandblussers, brandwerende deuren) kost tussen 500 EUR en 3 000 EUR afhankelijk van de staat van de woning.
• BEW-registratie: de registratieaanvraag zelf is gratis. Eventuele kosten betreffen de samenstelling van het dossier (foto's, plannen, vertalingen).
• Bestemmingswijziging: indien een stedenbouwkundige vergunning vereist is, bedragen de architectenhonoraria 2 000 EUR tot 5 000 EUR, plus eventuele werken van in-overeenstemmingbrenging.
• Juridische bijstand: indien een boete betwist wordt, varieren de honoraria van een gespecialiseerd advocaat van 1 500 EUR tot 4 000 EUR afhankelijk van de complexiteit van het dossier.

Ter vergelijking: een boete van 10 000 EUR tot 25 000 EUR vertegenwoordigt een kostprijs die veel hoger ligt dan een proactieve regularisatie.

Verschillende veelvoorkomende fouten zetten regularisatiestappen op de helling.

• Blijven verhuren tijdens de regularisatie: dit is de ernstigste fout. Elke verhuurde overnachting zonder registratie vormt een aparte inbreuk en verergert de situatie.
• Het stedenbouwkundige luik negeren: het verkrijgen van de BEW-registratie regulariseert geen stedenbouwkundige inbreuk. De twee procedures zijn onafhankelijk van elkaar.
• De bewijzen niet bewaren: bewaar elk spoor van uw stappen (e-mails, ontvangstbewijzen, screenshots van de intrekking van de advertenties). Deze bewijzen zijn essentieel bij een betwisting.
• De termijnen onderschatten: tussen de DBDMH-inspectie, de eventuele stedenbouwkundige vergunning en de behandeling door BEW kan een volledige regularisatie 3 tot 6 maanden duren. Anticipeer.
• De verzekering vergeten: ga na of uw verzekeringscontract de activiteit van toeristisch logies wel degelijk dekt. Een aanhangsel kan nodig zijn.