De stedenbouwkundige bestemming van uw pand wijzigen voor Airbnb-verhuur in Brussel

De stedenbouwkundige bestemmingswijziging betreft voornamelijk de eigenaars van tweede verblijven of investeringspanden bestemd voor kortverblijfverhuur in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

• Tweede verblijf: als u een appartement of een huis bezit dat u niet als hoofdverblijfplaats bewoont en dat u op Airbnb wilt verhuren, kan een bestemmingswijziging vereist zijn.
• Investeringspand: panden specifiek aangekocht voor toeristische verhuur hebben bijna altijd een bestemmingswijziging nodig wanneer hun huidige bestemming wonen is.
• Uitzondering: de occasionele verhuur van uw hoofdverblijfplaats (max. 120 overnachtingen/jaar) vereist geen bestemmingswijziging.

De noodzaak van een bestemmingswijziging hangt af van de huidige bestemming van het pand in de stedenbouwkundige plannen.

• Bestemming "wonen" in het GBP: de uitbating als toeristisch logies vormt een bestemmingswijziging die een stedenbouwkundige vergunning vereist.
• Gemengd gebied in het GBP: naargelang het Bijzonder Bestemmingsplan (BBP) van uw gemeente kan toeristisch logies toegelaten zijn zonder bijkomende vergunning. Controleer dit bij de gemeentelijke stedenbouwkundige dienst.
• Bestemming "voorziening" of "handel": de overgang naar toeristisch logies is over het algemeen eenvoudiger in deze gebieden, maar een vergunning blijft vaak vereist.

Het stedenbouwkundig attest nr. 1 stelt u in staat de huidige bestemming van uw pand en de toepasselijke voorschriften te kennen. Dat is de eerste stap vóór elke procedure.

De aanvraag van een bestemmingswijziging volgt de procedure voor de stedenbouwkundige vergunning, vastgelegd in het BWRO (Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening).

1. Een stedenbouwkundig attest nr. 2 aanvragen: dit document, afgeleverd door de gemeente, geeft aan onder welke voorwaarden een vergunning zou kunnen worden toegekend. Het is facultatief maar sterk aanbevolen vooraleer u kosten maakt.
2. Een architect aanstellen: een architect ingeschreven bij de Orde is verplicht om het vergunningsdossier samen te stellen. Hij zal de plannen (bestaande en geplande toestand), de stedenbouwkundige motiveringsnota en de technische documenten voorbereiden.
3. Het aanvraagdossier samenstellen: het dossier omvat het officiële formulier, de architectplannen, de foto's, de motiveringsnota, en eventueel een effectenstudie naargelang de omvang van het project.
4. De aanvraag indienen bij de gemeente: het volledige dossier wordt ingediend bij de stedenbouwkundige dienst van uw gemeente. U ontvangt een ontvangstbewijs.
5. Openbaar onderzoek: naargelang het type project kan een openbaar onderzoek van 15 dagen georganiseerd worden. De buren en de mede-eigendom worden ingelicht.
6. Beslissing: het College van Burgemeester en Schepenen beslist binnen een termijn van 90 tot 150 dagen. Bij weigering is een beroep mogelijk bij de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

De stedenbouwkundige bestemmingswijziging is een procedure die tijd en een aanzienlijk budget vergt.

• Stedenbouwkundig attest nr. 2: afgeleverd binnen 75 dagen door de gemeente. Gratis of minimale administratiekosten (0 tot 50 EUR).
• Ereloon van de architect: tussen 2 000 EUR en 5 000 EUR voor de samenstelling van het volledige dossier, naargelang de complexiteit van het pand.
• Behandelingstermijn van de vergunning: 90 tot 150 dagen vanaf de indiening van een volledig dossier. Bij vraag om bijkomende stukken wordt de termijn geschorst.
• Eventuele werken: indien de bestemmingswijziging fysieke aanpassingen vereist (toegankelijkheid, veiligheid, sanitair), komt het werkenbudget bovenop de proceduriekosten.
• Beroep bij weigering: een beroep bij de Gewestregering kost ongeveer 125 EUR aan dossierkosten, plus eventuele advocatenerelonen.

In totaal moet u rekenen op een budget van 3 000 tot 8 000 EUR en een termijn van 6 tot 12 maanden voor een volledige bestemmingswijziging.

Verschillende fouten kunnen uw procedure in gevaar brengen of aanzienlijk vertragen.

• Beginnen met verhuren vóór de vergunning: het uitbaten van een pand zonder geldige bestemmingswijziging vormt een stedenbouwkundige overtreding, onafhankelijk van de BEW-aangifte. De twee procedures zijn complementair maar onderscheiden.
• Het reglement van mede-eigendom negeren: zelfs met een stedenbouwkundige vergunning kan het reglement van mede-eigendom toeristisch logies verbieden. Controleer de clausules vóór u kosten maakt.
• Het BBP niet raadplegen: het Bijzonder Bestemmingsplan van uw gemeente kan bijkomende voorschriften bevatten die niet zichtbaar zijn in het GBP alleen.
• Het openbaar onderzoek onderschatten: het verzet van buren tijdens het openbaar onderzoek kan de gemeentelijke beslissing negatief beïnvloeden. Informeer uw buren indien mogelijk op voorhand.
• De impact op de lasten vergeten: een bestemmingswijziging kan de verdeling van de mede-eigendomslasten wijzigen (verzekering, belasting, onderhoud gemeenschappelijke delen).