Aangifte Airbnb in Brussel: volledige gids voor de BEW-procedure

De ordonnantie van 8 mei 2014 betreffende het toeristisch logies heeft een strikt wettelijk kader ingevoerd voor kortverblijfverhuur in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, en Brussel Economie en Werkgelegenheid (BEW) moet dit kader uitvoeren. De voorafgaande aangifte conditioneert de veiligheid van de reizigers, het evenwicht op de woningmarkt, de inning van de verblijfsbelasting door Brussel Fiscaliteit en de traceerbaarheid van advertenties op de platforms.

Ten eerste waarborgt de aangifte de veiligheid van de reizigers. Door de voorafgaande controle van brandveiligheidsnormen, hygiënenormen en verzekeringsvereisten op te leggen, zorgt het Gewest ervoor dat elke woning die aan toeristen wordt aangeboden, aan minimale standaarden voldoet. Incidenten in niet-conforme woningen — branden, defecte elektrische installaties, ontbrekende nooduitgangen — hebben de verscherping van deze eisen gemotiveerd.

Ten tweede maakt de aangifte het mogelijk om het evenwicht op de woningmarkt te bewaren. Door de panden die voor toeristische verhuur worden bestemd in kaart te brengen, kunnen de overheden de impact van deze activiteit op de residentiële huurmarkt meten en het beleid bijsturen.

Ten derde ondersteunt de aangifteverplichting de inning van de verblijfsbelasting door Brussel Fiscaliteit. Elke verhuurde overnachting genereert een gemeentelijke en gewestelijke belasting waarvan de inning afhangt van de identificatie van de uitbater.

Ten slotte zijn de onlineplatforms sinds 2023 wettelijk verplicht om het registratienummer te verifiëren voordat een advertentie wordt gepubliceerd. Een niet-aangegeven pand kan in Brussel niet meer legaal op Airbnb of Booking.com worden gepubliceerd.

De aangifteplicht bij BEW geldt voor elke uitbater van een toeristisch logies in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, zonder enige uitzondering op basis van het activiteitsvolume. Zelfs één enkele verhuurde overnachting per jaar activeert de verplichting. De betrokken profielen gaan van de occasionele eigenaar die zijn hoofdverblijf verhuurt tot de beheervennootschap die meerdere panden uitbaat, en omvatten ook huurders die met schriftelijk akkoord van de eigenaar onderverhuren.

Dit betreft:

• Eigenaars die hun hoofdverblijfplaats verhuren: u verhuurt één of meerdere kamers of uw volledige woning tijdens uw afwezigheid (vakantie, beroepsverplaatsingen)
• Eigenaars van tweede verblijven: u bezit een appartement of een woning waar u niet hoofdzakelijk verblijft en die u voor toeristische verhuur bestemt
• Huurders die onderverhuren met toestemming: uw huurovereenkomst staat onderverhuur toe en u beschikt over een schriftelijk akkoord van de eigenaar voor toeristisch logies
• Uitbaters van gastenkamers: u biedt logies met ontbijt aan in uw eigen woning
• Appart-hotels en gemeubileerde toeristenlogies: elk gemeubileerd logies aangeboden voor kort verblijf, beheerd door een particulier of een vennootschap

Bijzondere gevallen: beheerders van meerdere panden moeten een afzonderlijke aangifte doen voor elk adres. Een beheervennootschap die tien appartementen uitbaat, moet tien afzonderlijke registratienummers verkrijgen. Als een pand van uitbater verandert (bijvoorbeeld bij overdracht van een handelshuurovereenkomst), moet de nieuwe uitbater een eigen aangifte indienen.

De aangifte is persoonlijk en niet overdraagbaar. Ze is verbonden aan de combinatie uitbater-adres: een wijziging van een van beide vereist een nieuwe procedure of, ten minste, een kennisgeving aan BEW binnen 30 dagen.

BEW onderscheidt verschillende categorieën van toeristisch logies, elk onderworpen aan specifieke voorwaarden. De categorie bepaalt de toepasselijke normen, de bij de aangifte gevraagde documenten en de reikwijdte van de DBDMH-inspectie. Voor de meeste Airbnb-gastheren is de categorie « gemeubileerd toeristisch logies » van toepassing, maar gastenkamers of toeristische verblijven volgen een afzonderlijk regime.

• Gemeubileerd toeristisch logies: volledig uitgerust appartement of woning, verhuurd voor kort verblijf zonder hoteldiensten. Dit is de meest voorkomende categorie voor Airbnb-advertenties.
• Gastenkamer: één tot vijf kamers in de woning van de uitbater, met ontbijt inbegrepen. De uitbater moet ter plaatse wonen. Maximum 15 personen gelijktijdig gehuisvest.
• Toeristisch verblijf: een geheel van gemeubileerde woningen die voor toeristische verhuur worden aangeboden in eenzelfde gebouw of complex. Vaak beheerd door een vennootschap.
• Hotel: inrichting met minstens zes kamers en dagelijkse service. Deze categorie is onderworpen aan bijkomende eisen (sterrenclassificatie, specifieke normen).
• Appart-hotel: combineert de kenmerken van een hotel en van gemeubileerd toeristisch logies — uitgeruste woningen met gedeeltelijke hoteldiensten (receptie, wekelijkse schoonmaak).

Voor de meeste Airbnb-gastheren is de categorie gemeubileerd toeristisch logies van toepassing. De hieronder beschreven aangiftevoorwaarden betreffen hoofdzakelijk deze categorie. Als uw situatie onder een andere categorie valt, neemt u best rechtstreeks contact op met BEW voor de specifieke voorwaarden.

Elke categorie is verbonden aan veiligheids- en comfortnormen vastgelegd bij besluit. Het brandveiligheidsattest afgegeven door de DBDMH (Dienst voor Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp) houdt rekening met de aangegeven categorie.

Het samenstellen van het aangiftedossier is de langste stap van de procedure. Elk stuk moet geldig zijn op het moment van indiening, en een onvolledig dossier wordt door BEW systematisch teruggestuurd. Anticipeer vooral op het DBDMH-attest en het stedenbouwkundig attest: beide documenten kosten 4 tot 12 weken om te verkrijgen en bepalen het verdere traject. Hier is de volledige door BEW vereiste lijst.

• Identiteitsbewijs: recto-verso kopie van de identiteitskaart van de uitbater (natuurlijke persoon) of KBO-uittreksel met statuten voor een vennootschap
• Bewijs van genot van het pand: eigendomstitel (kopie van de notariële akte), huurovereenkomst of terbeschikkingstellingsovereenkomst. Bij onderverhuring is een schriftelijk en uitdrukkelijk akkoord van de eigenaar dat het toeristisch gebruik toestaat onmisbaar
• Brandveiligheidsattest van de DBDMH: dit document wordt afgegeven door de Dienst voor Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp (DBDMH) na inspectie van het pand. Het attest bevestigt dat de woning voldoet aan de brandpreventienormen die van toepassing zijn op de aangegeven categorie van logies. De DBDMH controleert onder meer de rookmelders, de evacuatiewegen, de brandblussers, de elektrische installatie en de toegankelijkheid voor de hulpdiensten. Het attest is 5 jaar geldig.
• Stedenbouwkundig attest: document dat aantoont dat de stedenbouwkundige bestemming van het pand toeristisch logies toelaat. Als uw pand bestemd is als woning en u niet kunt genieten van de vrijstelling voor hoofdverblijfplaats, is een stedenbouwkundig attest of een vergunning voor bestemmingswijziging vereist. Wend u tot de dienst stedenbouw van uw gemeente of tot Urban.brussels.
• Aansprakelijkheidsverzekering (BA): attest van een verzekeringspolis die specifiek de activiteit van toeristisch logies dekt. Uw klassieke woonverzekering dekt deze activiteit doorgaans niet — een uitbreiding of een specifieke polis is noodzakelijk.
• Plan van het pand: beknopt plan met aanduiding van de kamers bestemd voor de gasten, de gemeenschappelijke ruimtes, de nooduitgangen en de veiligheidsuitrusting
• Foto's van het pand: foto's van elke ruimte die aan de reizigers wordt aangeboden, van de gevel en van de veiligheidsuitrusting

Praktisch advies: begin met het aanvragen van het DBDMH-attest en het stedenbouwkundig attest, want dat zijn de documenten die het langst duren om te verkrijgen (elk 4 tot 12 weken). De andere stukken kunnen parallel worden verzameld.

De aangifteprocedure verloopt volledig online via het elektronisch loket MyBEW. Zeven stappen vormen het traject: DBDMH-inspectie, stedenbouwkundige controle, afsluiten van een verzekering, aanmaken van het MyBEW-account, formulier, uploaden van bewijsstukken en behandeling door BEW. Reken op 3 tot 6 maanden tussen de eerste stap en de afgifte van het nummer, met de DBDMH-inspectie als voornaamste flessenhals van de keten.

1. Stap 1: Het brandveiligheidsattest verkrijgen
   Neem contact op met de DBDMH om een inspectie van uw pand te plannen. De aanvraag gebeurt online op de DBDMH-website of telefonisch. Na het maken van de afspraak komt een inspecteur de woning bezoeken om de conformiteit met de brandveiligheidsnormen te controleren. Reken op een termijn van 4 tot 8 weken tussen de aanvraag en de afgifte van het attest. Bij niet-conformiteit stelt de DBDMH een verslag op met de uit te voeren werken.
2. Stap 2: De stedenbouwkundige bestemming controleren
   Vraag een stedenbouwkundig attest aan bij de dienst stedenbouw van uw gemeente. Het stedenbouwkundig attest nr. 2 is aanbevolen omdat het een standpunt inneemt over uw specifiek project. Termijn: 45 tot 75 dagen. Indien een bestemmingswijziging nodig is, voorziet u een bijkomende termijn van 45 tot 150 dagen voor de stedenbouwkundige vergunning.
3. Stap 3: Een passende BA-verzekering afsluiten
   Neem contact op met uw verzekeraar om uw woonverzekering uit te breiden of een specifieke verzekering voor toeristisch logies af te sluiten. Verkrijg een attest dat de dekking van de activiteit van toeristisch logies uitdrukkelijk vermeldt.
4. Stap 4: Een MyBEW-account aanmaken
   Ga naar het onlineportaal van BEW en maak uw uitbatersaccount aan. U hebt uw rijksregisternummer (natuurlijke persoon) of uw KBO-nummer (vennootschap) nodig. Met het MyBEW-account kunt u uw aanvraag online indienen en opvolgen.
5. Stap 5: Het aangifteformulier invullen
   Vul het online formulier in met: uw contactgegevens, het adres van het pand, de categorie van logies, de ontvangstcapaciteit (aantal personen en kamers), de voorziene exploitatieperiodes en de gebruikte platforms.
6. Stap 6: De bewijsstukken toevoegen
   Upload elk vereist document in pdf- of afbeeldingsformaat. Zorg ervoor dat elk stuk leesbaar en actueel is. Een onvolledig dossier wordt teruggestuurd voor aanvulling, wat de termijnen aanzienlijk verlengt.
7. Stap 7: Indienen en de beslissing afwachten
   Na indiening bevestigt BEW de ontvangst per e-mail en onderzoekt het dossier. De gemiddelde behandelingstermijn bedraagt 30 tot 60 werkdagen. BEW kan tijdens het onderzoek bijkomende informatie vragen. Zodra het dossier aanvaard is, ontvangt u uw registratienummer per e-mail en per post.

Realistische totaaltermijn: tussen de eerste stap (DBDMH-aanvraag) en het verkrijgen van het registratienummer, reken op 3 tot 6 maanden. Anticipeer op deze termijn voordat u uw advertentie publiceert.

De aangifteprocedure zelf is gratis bij BEW. De werkelijke kosten komen van de bijkomende bewijsstukken: DBDMH-inspectie, stedenbouwkundig attest, specifieke BA-verzekering en — als de stedenbouwkundige bestemming dit vereist — een stedenbouwkundige vergunning met eventuele erelonen van een architect. Reken op een totaalbudget van 300 tot 1 000 € voor een eerste aangifte van een gemeubileerd appartement, eventuele conformiteitswerken niet inbegrepen.

• DBDMH-inspectie: de inspectiekosten variëren naargelang de omvang van het pand en de categorie van logies. Reken op 100 tot 500 EUR voor een standaard gemeubileerd toeristisch logies. De eventuele werken voor brandveilig- making vormen een bijkomende variabele kost.
• Stedenbouwkundig attest: van 25 tot 125 EUR naargelang de gemeente en het type attest (nr. 1 informatief of nr. 2 met standpuntbepaling)
• Stedenbouwkundige vergunning (indien vereist): dossierkosten van 50 tot 250 EUR naargelang de gemeente, plus eventuele erelonen van een architect indien plannen worden geëist
• BA-verzekering: de jaarlijkse premie voor een uitbreiding toeristisch logies varieert tussen 150 en 400 EUR naargelang de verzekeraar, de capaciteit en het type pand

Verblijfsbelasting: onafhankelijk van de aangifte is elke uitbater de gewestelijke verblijfsbelasting verschuldigd, die wordt geïnd door Brussel Fiscaliteit via het MyTax-platform. Het bedrag wordt berekend per overnachting en per persoon. Het niet betalen van de verblijfsbelasting is een afzonderlijke inbreuk ten opzichte van het ontbreken van een aangifte.

Geraamd totaalbudget voor een eerste aangifte van een gemeubileerd appartement: 300 tot 1 000 EUR aan administratieve kosten en verzekering, eventuele werken voor conformiteit niet inbegrepen.

Zodra het registratienummer door BEW is afgegeven, gelden permanent verschillende weergave- en communicatieverplichtingen. Het nummer moet zichtbaar vermeld worden op alle gepubliceerde advertenties (Airbnb, Booking.com, enz.), zichtbaar aangebracht zijn in de woning en beschikbaar zijn bij controle. De uitbater moet ook een reizigersregister bijhouden dat dient voor de berekening van de verblijfsbelasting.

• Online advertenties: het registratienummer moet zichtbaar vermeld worden op alle advertenties die gepubliceerd worden op Airbnb, Booking.com en elk ander boekingsplatform. Sinds 2023 zijn de platforms wettelijk verplicht om dit nummer te verifiëren en de publicatie van advertenties zonder geldig nummer te weigeren.
• Weergave in de woning: het registratienummer moet zichtbaar aangebracht worden in de woning, idealiter aan de ingang of in het onthaalboekje
• Mededeling aan de overheden: bij controle door BEW, de ordediensten of de gemeentediensten moet u uw registratienummer en de BEW-beslissing kunnen voorleggen
• Reizigersregister: de uitbater moet een register bijhouden met de identiteit van de reizigers, de verblijfs- data en het aantal overnachtingen. Dit register dient onder meer voor de berekening van de verblijfsbelasting.

Controle door Airbnb: Airbnb heeft een automatisch verificatiesysteem voor registratienummers voor Brussel opgezet. Bij het aanmaken of wijzigen van een advertentie vraagt het platform het nummer en verifieert het bij de BEW-databank. Advertenties zonder geldig nummer worden na een respijttermijn gedeactiveerd.

De BEW-aangifte wordt afgegeven voor onbepaalde duur, maar blijft afhankelijk van de voortdurende geldigheid van de bewijsstukken. De vijfjaarlijkse vernieuwing van het DBDMH-attest, de jaarlijkse actualisering van de BA-verzekering, elke verandering van uitbater, adres of configuratie en de stopzetting van de activiteit moeten binnen 30 dagen aan BEW worden gemeld op straffe van schorsing.

• Vernieuwing van het DBDMH-attest: het brandveiligheidsattest is 5 jaar geldig. U moet het voor het verstrijken laten vernieuwen en het nieuwe attest aan BEW bezorgen. Een aangifte met een verlopen DBDMH-attest kan worden geschorst.
• Vernieuwing van de BA-verzekering: het verzekeringsattest moet permanent actueel zijn. Elke onder- breking van de dekking moet aan BEW worden gemeld.
• Verandering van uitbater: als u het pand verkoopt of de activiteit overdraagt, is de aangifte niet overdraagbaar. De nieuwe uitbater moet een eigen aanvraag indienen. De vorige uitbater moet BEW binnen 30 dagen op de hoogte brengen van de stopzetting.
• Adres- of configuratiewijziging: elke wijziging aan het pand (toevoeging van kamers, wijziging van categorie, wijziging van ontvangstcapaciteit) moet aan BEW worden gemeld. Sommige wijzigingen kunnen een nieuwe DBDMH-inspectie vereisen.
• Stopzetting van de activiteit: als u de toeristische verhuur stopzet, brengt u BEW binnen 30 dagen schriftelijk op de hoogte. De aangifte wordt gedeactiveerd en het nummer kan niet meer op de platforms worden gebruikt.

Kennisgevingstermijn: elke situatiewijziging moet aan BEW worden gemeld binnen een termijn van 30 dagen. Het niet naleven van deze termijn vormt een inbreuk die tot sancties kan leiden.

De controles zijn sinds 2023 geïntensiveerd, en de sancties zijn cumulatief. Een verhuurder zonder BEW-aangifte stelt zich bloot aan een administratieve boete van 250 € tot 25 000 € per inbreuk, de administratieve sluiting van het logies, de intrekking van het nummer en de deactivering van de advertenties door de platforms. De opsporing gebeurt via het kruisen van platformgegevens met het register, inspecties ter plaatse en meldingen van buren.

• Kruising van gegevens met de platforms: BEW ontvangt regelmatig de gegevens van de platforms (Airbnb, Booking.com) en kruist ze met het aangifteregister om niet conforme advertenties te identificeren
• Inspecties ter plaatse: agenten van BEW en van de gemeentediensten voeren controlebezoeken uit, soms onaangekondigd, om de conformiteit van de plaatsen en de documenten te verifiëren
• Meldingen van buren en mede-eigendommen: klachten van omwonenden vormen een belangrijke bron voor het starten van controles

De sancties bij inbreuk zijn progressief, maar kunnen zeer zwaar zijn:

• Administratieve boete van 250 tot 25 000 EUR: het bedrag hangt af van de ernst van de inbreuk, de duur ervan en het recidivistisch karakter. Een eerste inbreuk wegens ontbrekende aangifte begint doorgaans bij 250 EUR, maar herhalingen of meervoudige inbreuken (geen verzekering, ontbrekende brandveiligheid) doen het bedrag snel oplopen.
• Administratieve sluiting: BEW kan de onmiddellijke en definitieve stopzetting van de logiesactiviteit bevelen
• Intrekking van de aangifte: bij ernstige of herhaalde inbreuken trekt BEW de aangifte in. Het nummer wordt gedeactiveerd en de platforms worden daarvan op de hoogte gebracht.
• Schorsing van de advertentie door het platform: Airbnb en Booking.com deactiveren automatisch de advertenties waarvan het registratienummer door BEW ongeldig is verklaard

Belangrijk:de sancties zijn cumulatief. Een uitbater zonder aangifte, zonder verzekering en zonder DBDMH-attest stelt zich bloot aan meervoudige boetes die kunnen oplopen tot tientallen duizenden euro's. Een retroactieve regularisatie maakt reeds opgelegde boetes niet ongedaan.

Voor meer informatie over de boetes en hoe ze te vermijden, raadpleegt u onze gedetailleerde gids over de boetes voor toeristische verhuur in Brussel.

De ervaring die BEW heeft opgebouwd en de feedback van uitbaters maken het mogelijk om de meest voorkomende fouten te identificeren: onvolledig dossier, onderschatting van termijnen, publicatie van een advertentie vóór het verkrijgen van het nummer, het vergeten van het stedenbouwkundig attest, het niet vernieuwen van het DBDMH-attest en de verwarring tussen de verplichte aangifte en het facultatieve kwaliteitslabel. Door deze valkuilen te vermijden, wint u tijd en geld.

1. Een onvolledig dossier indienen: dit is de belangrijkste oorzaak van vertraging. Een ontbrekend of verlopen document (vaak het DBDMH-attest of de BA-verzekering) leidt tot de terugzending van het dossier. Controleer de volledigheid en geldigheid van elk stuk vóór indiening.
2. De termijnen onderschatten: tussen het verkrijgen van het DBDMH-attest (4-8 weken), het stedenbouwkundig attest (45-75 dagen) en de behandeling door BEW (30-60 dagen) neemt de volledige procedure 3 tot 6 maanden in beslag. Start de stappen niet de dag vóór uw eerste reservering.
3. Verhuren voordat het nummer is verkregen: sommige uitbaters publiceren hun advertentie terwijl ze wachten op het registratienummer. Dat is vanaf de eerste dag een inbreuk. De platforms kunnen uw account schorsen bij een ongeldig nummer.
4. Het stedenbouwkundig attest vergeten: veel gastheren denken dat enkel het DBDMH-attest nodig is. Het stedenbouwkundig attest is even onmisbaar en kan een vergunning vereisen als de bestemming van het pand niet verenigbaar is.
5. Het DBDMH-attest niet tijdig vernieuwen : het attest vervalt na 5 jaar. Een vergetelheid kan leiden tot de schorsing van de aangifte. Noteer de vervaldatum en start de vernieuwing 3 maanden op voorhand.
6. De verblijfsbelasting negeren: de aangifte en de verblijfsbelasting zijn twee afzonderlijke verplichtingen. Aangegeven zijn bij BEW ontslaat u niet van de aangifte en betaling van de belasting bij Brussel Fiscaliteit.
7. Een wijziging niet melden: elke wijziging (uitbater, adres, capaciteit, categorie) moet binnen 30 dagen aan BEW worden gemeld. Een vergetelheid is een zelfstandige inbreuk.
8. Aangifte en erkenning verwarren: de aangifte is verplicht voor iedereen. De erkenning is een facultatief kwaliteitslabel afgegeven door BEW dat toegang geeft tot promotie door Visit.brussels. De aangifte is een voorwaarde voor de aanvraag van de erkenning.